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    知識政策

    如何用好一份房地產(chǎn)評估報告?做好這5點(diǎn)是關(guān)鍵!

    2021-06-23下載文件:暫時(shí)沒(méi)有下載文件
    ?從風(fēng)險偏好來(lái)看,房地產(chǎn)類(lèi)抵押物在目前的金融市場(chǎng)環(huán)境下,已經(jīng)屬于較為優(yōu)質(zhì)的擔保物。一方面,房地產(chǎn)的參照物較多,價(jià)值更容易確定;另一方面,房地產(chǎn)價(jià)值相對其他擔保物而言更為穩定,處置也較為便利。但從實(shí)踐工作情況來(lái)看,當房地產(chǎn)進(jìn)入到清收拍賣(mài)環(huán)節中,原有的評估價(jià)值與最終的處置價(jià)值往往會(huì )出現較大的差別。拋開(kāi)市場(chǎng)交易心理的影響因素,不得不說(shuō)商業(yè)銀行在審批以及貸后跟蹤過(guò)程中,都存在未能仔細分析房地產(chǎn)評估報告中的內容,也未能有效甄別同一區域不同類(lèi)別房產(chǎn)的價(jià)值差距,陷入了形而上學(xué)的陷阱。

    所以,要控制房地產(chǎn)抵押物的價(jià)值風(fēng)險,就要用好評估報告,筆者認為應當從以下幾個(gè)方面入手:

    1明確評估公司服務(wù)標準,確保評估報告產(chǎn)出質(zhì)量關(guān)

    在選擇評估機構過(guò)程中,應當從以下幾個(gè)方面進(jìn)行考評:

    首先,要嚴格管控評估機構的準入標準。金融機構在引入評估機構時(shí),應著(zhù)重核實(shí)評估機構的基本材料,包括工商運營(yíng)、評估資格以及從業(yè)人員等三類(lèi)。不僅要確保評估機構擁有正常運營(yíng)的能力,而且要核實(shí)評估機構自身的從業(yè)資質(zhì)以及從業(yè)人員工作能力。部分地區的評估機構在評估土地資產(chǎn)時(shí),需要根據管理機構下發(fā)的評估地域開(kāi)展評估工作。如果超越評估地域限制,所得出的評估結果可能歸為無(wú)效。

    其次,建立對評估機構的考評機制。對于評估機構應當建立年度的考評機制,由專(zhuān)人跟蹤評估機構的使用狀態(tài)以及評估結果應用成效。并且制定對應的評估機構考評機制,確保對評估機構中“能者上、庸者下、劣者汰”的管理原則,

    其次,要通過(guò)書(shū)面協(xié)議確定評估機構的權責。評估機構作為第三方服務(wù)提供者,其最終形成的評估結果以及產(chǎn)生的影響是由聘用方承擔的。所以,在與評估機構簽訂《合作協(xié)議》或《委托協(xié)議》時(shí),至少需要明確評估機構對評估標的所采用的方法、評估過(guò)程中對評估標的描述的細節性要求以及機構對最終出具的評估結果所應當承擔的責任,讓評估機構明確自身的違約成本。

    2根據房地產(chǎn)特點(diǎn),選用科學(xué)、合理的評估方法

    筆者認為在房地產(chǎn)評估中,應當根據房地產(chǎn)的具體類(lèi)型來(lái)確定評估方法。

    針對一般性住宅

    可以采用市場(chǎng)法開(kāi)展評估工作。在評估報告中,評估機構采用市場(chǎng)法做出評估結論后,審查人員可以根據選為對比標的房產(chǎn)的坐落,利用網(wǎng)絡(luò )公開(kāi)售賣(mài)信息進(jìn)行交叉復核,從而驗證評估報告中的標的價(jià)值是否合理。

    針對于商業(yè)公建

    大多采用市場(chǎng)法或成本法進(jìn)行估值。但是由于商業(yè)公建所處的區域、路段、樓層不同,且同類(lèi)型對比標的數量有限。所以審查人員在看到評估價(jià)值后,要查閱標的的取得方式以及取得價(jià)值,必要時(shí)應要求房地產(chǎn)的所有者提供對應的合同和發(fā)票進(jìn)行驗證,防止出現過(guò)度溢價(jià)的風(fēng)險。

    針對于工業(yè)廠(chǎng)房

    采用成本法的情況較多。審查人員在查閱評估報告時(shí),需要注意的是工業(yè)廠(chǎng)房取得方式。如果為自建,就需要區分工業(yè)廠(chǎng)房的施工結構、使用的材料以及專(zhuān)業(yè)用途。即便都是鋼筋混凝土結構,也會(huì )出現因使用的鋼筋φ值不同出現價(jià)值偏差。如果為購買(mǎi)甚至于拍賣(mài)所得,就需要查看取得的證明材料,驗證評估價(jià)值是否與實(shí)際價(jià)值存在偏離。

    當然,如果采用成本法估價(jià),可能會(huì )出現評估價(jià)值偏低的情況,從而降低授信客戶(hù)的貸款額度,但是作為評審人員,應當明確收益與安全的平衡點(diǎn),確保房地產(chǎn)抵押類(lèi)業(yè)務(wù)的健康發(fā)展。

    3細致分析抵押物,多角度分析價(jià)值差別

    作為審查人員,一般無(wú)法做到現場(chǎng)查看所有的房地產(chǎn)情況,所以在使用評估報告時(shí),需要檢查評估報告是否已經(jīng)披露了下述信息。

    在房地產(chǎn)的準入性審查時(shí),審查人員需要注意房地產(chǎn)權屬是否存在爭議;是否用于教育、醫療、市政等公共福利事業(yè);是否列入文物保護的建筑物和有重要紀念意義的其他建筑物;是否已依法公告列入拆遷范圍的房地產(chǎn);是否存在查封、扣押等情況限制。否則后續操作無(wú)法予以落實(shí)。

    在房地產(chǎn)的價(jià)值審查時(shí),審查人員需要注意房地產(chǎn)的細節性差別。例如,針對于一般性住宅,需要甄別所屬小區屬于項目開(kāi)發(fā)的第幾期。因為按照開(kāi)發(fā)商的項目建設過(guò)程均是采用逐次開(kāi)發(fā),但由于戶(hù)型,朝向以及周邊配套距離等不同,售價(jià)會(huì )出現差別。而商業(yè)公建的價(jià)值細節問(wèn)題主要集中在層高以及開(kāi)間的大小,這決定了公建能否分割以及通過(guò)改造增加使用價(jià)值的可能。

    在房地產(chǎn)他項權利篩查過(guò)程中,需要關(guān)注是否存在抵押、租賃以及工程施工費用等他項權利。特別是在工業(yè)廠(chǎng)房的評審中,尤其要注意廠(chǎng)房建設用地的取得方式是否已經(jīng)在評估報告中披露。因為部分地區在招商引資的過(guò)程中,為了提高工業(yè)園區的入住率,對于土地費用往往會(huì )給予先征后返的優(yōu)惠,但同時(shí)也會(huì )對買(mǎi)賣(mài)附加條件。如果評估報告未能對此予以揭示,會(huì )對后續的處置造成影響。

    4防微杜漸,建立現場(chǎng)與非現場(chǎng)檢查的動(dòng)態(tài)管理

    當評估報告經(jīng)過(guò)放款環(huán)節后,貸后管理人員往往會(huì )忽略對評估報告內容的檢視。但實(shí)際上,評估報告雖然只是對某一個(gè)時(shí)點(diǎn)房地產(chǎn)情況的評價(jià),但恰恰是這種時(shí)點(diǎn)的評價(jià),可以作為貸后管理工作中房地產(chǎn)情況的對比參照物。筆者就曾遇到一個(gè)實(shí)例,某村鎮土地上建設的工業(yè)廠(chǎng)房辦公樓,由于土地性質(zhì)發(fā)生了變更,因此對土地的證照重新進(jìn)行了換發(fā)。但是由于房地產(chǎn)抵押在前,且是按照當時(shí)評估報告披露內容進(jìn)行的抵押登記描述,換發(fā)后的證照雖然總面積未變,但樓層以及宗地都發(fā)生了改變(土地重新勘驗)。導致抵押登記結果與實(shí)際情況出現不符。但由于忽略了對抵押物的現場(chǎng)核實(shí),也沒(méi)有查閱對應的評估報告,融資銀行也就未能及時(shí)變更登記內容。導致后續出現了抵押登記可能歸于無(wú)效的風(fēng)險。所以,對于評估報告信息應當實(shí)現動(dòng)態(tài)管理,定期及時(shí)的將房地產(chǎn)的現場(chǎng)與非現場(chǎng)情況結合對比,發(fā)現可能潛在的風(fēng)險。

    5定期交叉互評,用李逵抓李鬼

    商業(yè)銀行自身要注意收集和積累房地產(chǎn)市場(chǎng)的資料,對于價(jià)值出現波動(dòng)的區域或標的,應當建立定期或不定期的復核評估制度。選用獨立的第三方評估機構,對原有的評估結果進(jìn)行背對背的重估,以便互相甄別,檢驗前期評審擔保價(jià)值是否保持足值。從而豐富自身對價(jià)值偏差的判斷條件和能力,提高對房地產(chǎn)價(jià)值風(fēng)險的反應效率。

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