浙江眾誠云創(chuàng)資產(chǎn)價格評估有限公司
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為了保障土地評估的價格合理性與流程能夠順利的進(jìn)行下去確保土地評估的結(jié)果準(zhǔn)確性，在土地評估的過程中有一些需要遵守的流程與原則，如果說之前你還不知道的話可以來看看。
1.接受土地評估任務(wù),簽訂估價合同。
2.確定估價基本事項：
主要包括確認(rèn)評估對象,確定委估者估價的目的,確定估價條件,考慮使用年期。
3.擬訂估價作業(yè)計劃
估價作業(yè)計劃應(yīng)當(dāng)有經(jīng)驗豐富的估價師多人共同擬定,擬定估價計劃必須先行調(diào)查,在已經(jīng)確定估價項目的基礎(chǔ)上,就執(zhí)行各項目的性質(zhì)、工作量、人員安排、時間、各項目銜接做出統(tǒng)一安排。
4.收集資料實地踏勘。
產(chǎn)權(quán)登記資料、地籍圖、建筑平面位置圖、地價、地租資料、市政管網(wǎng)圖件及資料、城鎮(zhèn)規(guī)劃圖、現(xiàn)場踏勘包括查證地產(chǎn)位置狀況、地上建筑物現(xiàn)狀、裝修及使用情況、勘查地產(chǎn)周圍環(huán)境景觀、地價調(diào)查等內(nèi)容。
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5.分析整理相關(guān)資料。
主要對經(jīng)濟(jì)趨勢資料、國際國內(nèi)經(jīng)濟(jì)趨勢、地方上經(jīng)濟(jì)趨勢、法規(guī)的影響、物價水平,利率的影響。
6.選定方法試算價格。
根據(jù)估價目的、估價對象特點,所收集到的資料狀況,選擇市場比較法、收益還原法、剩余法、成本逼近法、路線價估價法、基準(zhǔn)地價系數(shù)修正法等幾種方法中的一種或幾種方法來進(jìn)行估價,一般不少于兩種方法。
7.確定宗地估價結(jié)果。
估價師根據(jù)估價資料、對象、目的、方法、估價原則以及各試算價格的客觀分析,結(jié)合估價者的知識經(jīng)驗和智慧加以判斷,對各試算價格進(jìn)行調(diào)整,進(jìn)而確定最后估價結(jié)果。
8.撰寫估價報告書。
土地評估機(jī)構(gòu)在估價完成后,分別提交土地評估結(jié)果報告和土地評估技術(shù)報告,前者提交委托估價者,后者由土地評估機(jī)構(gòu)存檔和提交土地管理部門確認(rèn)或備案。
9.交付土地評估報告,收取估價費(fèi)用。
整個工作程序完成一般需要三至四天。
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土地評估原則：
1.合法公正的原則
土地評估機(jī)構(gòu)是一種中介服務(wù)結(jié)構(gòu)，具有相應(yīng)的行業(yè)要求。由于其評估的結(jié)果將直接對當(dāng)事人起到參照的作用，有時甚至成為確定土地使用權(quán)價格的最終依據(jù)。這就要求評估機(jī)構(gòu)在評估工作中應(yīng)當(dāng)盡量客觀公正，其評估的結(jié)果能夠真實地反映土地使用權(quán)的價值。否則，土地使用權(quán)評估也就是喪失了其應(yīng)有的意義，土地評估機(jī)構(gòu)也就喪失了其存在的理由。為了保證評估結(jié)果的客觀公正，土地使用權(quán)的價格評估工作，首先要遵循合法的原則，即必須遵循我國有關(guān)土地管理的法規(guī)和資產(chǎn)評估的法規(guī)的規(guī)定。其次要力求公正，做到符合客觀實際，按照科學(xué)的估價標(biāo)準(zhǔn)、評估方法和程序來評估。目前土地評估大量存在的問題就是評估機(jī)構(gòu)評估過程不客觀，過于考慮當(dāng)事人的主觀意愿因素。
2.有利于開發(fā)利用的原則
土地使用權(quán)出讓以及其出讓前的評估工作，應(yīng)當(dāng)在服從城市規(guī)劃的前提下，有利于擴(kuò)大土地開發(fā)、利用的廣度和提高土地開發(fā)、利用的強(qiáng)度，亦即土地使用權(quán)價格的評估工作要考慮到有利于土地的開發(fā)利用。
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3.區(qū)別對待
土地使用權(quán)價格的評估，應(yīng)按照不同區(qū)域以及各塊土地的經(jīng)濟(jì)價值和效用的大小來確定。例如上海的土地在市區(qū)分為六塊，郊區(qū)分為三塊。因為土地使用權(quán)的價格是由多種因素決定的。土地是不動產(chǎn)，其價格當(dāng)然與其所處的地理環(huán)境息息相關(guān)，位于不同地理位置的土地當(dāng)然具有不同的價格。
4.最大使用效益的原則
同一塊土地由于用途的不同而取得經(jīng)濟(jì)效益就會不同，因此應(yīng)當(dāng)在服從城市規(guī)劃的前提下，選擇取得“最大使用效益”的用途或者項目評估其出讓價格。最大使用效益有時動態(tài)的、發(fā)展的，最大使用效益也不是一成不變的。這一項原則比較難掌握，要求評估機(jī)構(gòu)有較豐富的經(jīng)驗，同時對于相關(guān)的信息業(yè)要有很好的了解。
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