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　　在評估房地產(chǎn)價(jià)格的時(shí)候，人們會(huì )自覺(jué)或不自覺(jué)地將這項房地產(chǎn)和它周邊的房地產(chǎn)價(jià)格作一比較。按理說(shuō)，如果住宅的效用相近，那么房?jì)r(jià)理應差不多。合乎邏輯的做法就是拿類(lèi)似房地產(chǎn)作為定價(jià)的參照系。購 房者常常多看幾處住宅，然后“貨比三家”，在價(jià)格相等的住宅中選取效用最高的，或者在效用相近的住宅中選擇價(jià)格最便宜的，從中挑選出自己最中意的一個(gè)。這就是市場(chǎng)比較法所依據的替代原理。

　　市場(chǎng)比較法的優(yōu)點(diǎn)是具有很強的現實(shí)性，適用范圍寬，簡(jiǎn)單明了，易于采用。但是，必須弄清楚市場(chǎng)比較法的使用范圍。采用市場(chǎng)比較法有三個(gè)必要條件：

　　第一，需要收集大量、正常的房地產(chǎn)交易數據。也就是說(shuō)，要求房地產(chǎn)市場(chǎng)比較發(fā)達，有相當大的規模，有較長(cháng)的歷史。如果在某個(gè)地區房地產(chǎn)交易量很少，缺乏可供比較的先例，那么市場(chǎng)比較法可能出現較大的隨意性或偏差。有的城市雖然已經(jīng)積累了幾萬(wàn)個(gè)房地產(chǎn)交易數據，可是，一旦按照比較嚴格的標準進(jìn)行分類(lèi)，每一個(gè)樣本的空間仍然不夠大。如果樣本空間偏小，那么具有一定置信度的區間就很寬。假若置信區間的上下限之間的距離拉得很開(kāi)，討論房?jì)r(jià)時(shí)就失去了判斷標準。

　　第二，使用市場(chǎng)比較法隱含著(zhù)這樣一個(gè)假設：在房地產(chǎn)市場(chǎng)上不存在壟斷或者寡頭壟斷，即市場(chǎng)比較法的使用前提是充分競爭。

　　第三，采用市場(chǎng)比較法必須要求房?jì)r(jià)相對穩定。在市場(chǎng)比較法中，房地產(chǎn)商估計的房?jì)r(jià)取決于他們對市場(chǎng)走向的預期。如果房地產(chǎn)市場(chǎng)比較穩定，那么房地產(chǎn)商會(huì )在當前房?jì)r(jià)的基礎上加上一定的通貨膨脹率設定房?jì)r(jià)。如果市場(chǎng)不穩定，房?jì)r(jià)暴漲暴跌，那么采用市場(chǎng)比較法的困難就很大。在出現房地產(chǎn)泡沫的時(shí)期，采用市場(chǎng)比較法有可能高估房?jì)r(jià)，放大房地產(chǎn)泡沫。在這種情況下，市場(chǎng)比較法完全喪失了用武之地。

　　收益還原法

　　按照房地產(chǎn)未來(lái)的收益來(lái)估計房?jì)r(jià)的做法稱(chēng)為收益還原法。收益還原法的基礎是理性預期理論。首先估計房地產(chǎn)在各個(gè)時(shí)期將要取得的純收益，然后采用適當的還原利率將純收益折算到現在，各個(gè)時(shí)期收益的總和就是房?jì)r(jià)。如果在未來(lái)的純收益和還原利率這兩個(gè)環(huán)節上沒(méi)有異議，那么收益還原法是最理想的房?jì)r(jià)估計法。收益還原法關(guān)注房地產(chǎn)的未來(lái)收益超過(guò)其成本。

　　使用收益還原法的第一個(gè)困難來(lái)自于如何選取合理的還原利率。對于不同的投資者來(lái)說(shuō)，這個(gè)利率的選擇標準有所不同。對于購房居住者來(lái)說(shuō)，這個(gè)還原利率就是銀行存款的利率，也就是資金的機會(huì )成本。當期的利率好說(shuō)，困難在于未來(lái)利率的不確定性，利率的變動(dòng)給還原利率的計算帶來(lái)了不確定性。

　　第二個(gè)困難是如何計算純收益。在計算純收益時(shí)，由于租金往往是在前期就通過(guò)租約固定了下來(lái)，在一般情況下銀行利率和住宅折舊率變化不大，因此，最大的不確定因素就是住房?jì)r(jià)值的增長(cháng)率。在房地產(chǎn)市場(chǎng)異常繁榮的時(shí)期，人們對房?jì)r(jià)的樂(lè )觀(guān)估計提高了預期的純收益，由于純收益上升，房?jì)r(jià)自然也隨著(zhù)上升。