在房屋征收過(guò)程中，房地產(chǎn)價(jià)格評估機構對被征收房屋的估價(jià)報告違法時(shí)，被征收人可以申請重新評估。即房屋估價(jià)報告必須具備合法性和正當性。
《國有土地上房屋征收與補償條例》規定，房地產(chǎn)價(jià)格評估機構由被征收人協(xié)商選定；協(xié)商不成的，通過(guò)多數決定、隨機選定等方式確定，具體辦法由省、自治區、直轄市制定。
因此，在解決房屋征收糾紛中對評估報告合法性的爭議時(shí)，應當從以下三方面審查評估報告的合法性。
(1)程序是否合法
主要審查評估程序是否符合法定要求，估價(jià)報告記載的估價(jià)提起人是否適格，估價(jià)機關(guān)的確定是否合法，估價(jià)機構和工作人員是否具備估價(jià)資格，估價(jià)人與一方當事人是否有利害關(guān)系，估價(jià)過(guò)程操作是否規范等。
(2)形式是否合法
估價(jià)報告形式是否符合法定要求，估價(jià)結論是否有合理的分析過(guò)程等。
(3)內容是否合法
內容審查雖然不是審查的重點(diǎn)，但是，如果認為評估結果可能不實(shí)，可以提出異議。根據《國有土地上房屋征收與補償條例》規定，對評估確定的被征收房屋價(jià)值有異議的，可以向房地產(chǎn)價(jià)格評估機構申請復核評估。對復核結果有異議的，可以向房地產(chǎn)價(jià)格評估專(zhuān)家委員會(huì )申請鑒定。
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【典型案例】
2008年3月，A省某市某公司獲得拆遷人資格后，委托某房地產(chǎn)評估咨詢(xún)有限公司對被拆遷人宋某的房屋進(jìn)行估價(jià)。由于雙方未達成拆遷補償安置協(xié)議，2008年12月，拆遷人申請縣建設局進(jìn)行拆遷裁決。在裁決過(guò)程中，宋某要求對被拆遷房屋實(shí)行產(chǎn)權調換，同時(shí)認為對被拆遷房屋估價(jià)過(guò)低，應重新估價(jià)?？h建設局委托原房地產(chǎn)評估咨詢(xún)公司，對產(chǎn)權調換房屋按照評估時(shí)的市場(chǎng)價(jià)格進(jìn)行了評估。在此基礎上，計算出被拆遷房屋的補償金額和所調換房屋的價(jià)格，采取結清產(chǎn)權調換差價(jià)的方式，作出以產(chǎn)權調換作為補償安置方式的拆遷裁決。2009年1月，被拆遷人宋某對拆遷裁決不服，向市建設局申請行政復議，請求撤銷(xiāo)縣建設局作出的拆遷裁決。復議機關(guān)經(jīng)審查認為，縣建設局作出的拆遷裁決所依據的估價(jià)報告違法，故撤銷(xiāo)了拆遷裁決。
【專(zhuān)家評析】
本案中市建設局撤銷(xiāo)縣建設局的拆遷裁決，主要是因為拆遷裁決依據的估價(jià)報告存在以下嚴重錯誤。
(1)在房地產(chǎn)價(jià)格評估機構的選擇上，沒(méi)有遵守有關(guān)規定。
《國有土地上房屋征收與補償條例》第20條第1款規定：“房地產(chǎn)價(jià)格評估機構由被征收人協(xié)商選定；協(xié)商不成的，通過(guò)多數決定、隨機選定等方式確定，具體辦法由省、自治區、直轄市制定?！薄秶型恋厣戏课菡魇赵u估辦法》第4條第1款進(jìn)一步明確：“房地產(chǎn)價(jià)格評估機構由被征收人在規定時(shí)間內協(xié)商選定；在規定時(shí)間內協(xié)商不成的，由房屋征收部門(mén)通過(guò)組織被征收人按照少數服從多數的原則投票決定，或者采取搖號、抽簽等隨機方式確定。具體辦法由省、自治區、直轄市制定?！?/div>
本案中，房地產(chǎn)市場(chǎng)價(jià)評估機構，未經(jīng)被拆遷人選定僅由拆遷人選定，侵犯了被拆遷入對評估機構的選擇權。按照現行《國有土地上房屋征收與補償條例》及評估辦法的規定是違法的。
(2)沒(méi)有公開(kāi)評估結果。
《國有土地上房屋征收評估辦法》第16條規定：“房地產(chǎn)價(jià)格評估機構應當按照房屋征收評估委托書(shū)或者委托合同的約定，向房屋征收部門(mén)提供分戶(hù)的初步評估結果。分戶(hù)的初步評估結果應當包括評估對象的構成及其基本情況和評估價(jià)值。房屋征收部門(mén)應當將分戶(hù)的初步評估結果在征收范圍內向被征收人公示。公示期間，房地產(chǎn)價(jià)格評估機構應當安排注冊房地產(chǎn)估價(jià)師對分戶(hù)的初步評估結果進(jìn)行現場(chǎng)說(shuō)明解釋。存在錯誤的，房地產(chǎn)價(jià)格評估機構應當修正?！边@一規定是明確了對評估結果公開(kāi)性的要求?！秶型恋厣戏课菡魇张c補償條例》規定，被征收人對評估確定的被征收房屋價(jià)值有異議的，可以向房地產(chǎn)價(jià)格評估機構申請復核評估。對復核結果有異議的，可以向房地產(chǎn)價(jià)格評估專(zhuān)家委員會(huì )申請鑒定。反映了對被征收人陳述、申辯權的保護。
本案未公布評估結果，侵犯了被拆遷人對評估結果的陳述、申辯權和復評權。
(3)被征收房屋估價(jià)的時(shí)間與所調換房屋的估價(jià)時(shí)間不一致。
《國有土地上房屋征收與補償條例》規定，對被征收房屋價(jià)值的補償不得低于房屋征收決定公告之日被征收房屋類(lèi)似房地產(chǎn)的市場(chǎng)價(jià)格。明確規定了對被征收房屋的估價(jià)應當以房屋征收決定公告之日類(lèi)似房地產(chǎn)的市場(chǎng)價(jià)格為標準。需要說(shuō)明的一點(diǎn)是，為保證被征收房屋評估結果和產(chǎn)權調換房屋價(jià)格的公平，產(chǎn)權調換房屋價(jià)值評估時(shí)點(diǎn)應當與被征收房屋價(jià)值評估時(shí)點(diǎn)一致。
《國有土地上房屋征收評估辦法》第29條規定：“除政府對用于產(chǎn)權調換房屋價(jià)格有特別規定外，應當以評估方式確定用于產(chǎn)權調換房屋的市場(chǎng)價(jià)值?！北徽魇辗课輧r(jià)值評估時(shí)點(diǎn)為房屋征收決定公告之日，產(chǎn)權調換房屋價(jià)值評估時(shí)點(diǎn)也應當是房屋征收決定公告之日。本案被拆遷房屋的市場(chǎng)價(jià)格，估價(jià)時(shí)間在房屋拆遷許可證頒發(fā)的2008年3月，而所調換房屋的市場(chǎng)價(jià)格，估價(jià)時(shí)間在拆遷裁決時(shí)的2008年12月，由于房地產(chǎn)價(jià)格浮動(dòng)性很大，由此可能使被征收房屋和調換房屋在同一時(shí)點(diǎn)上的市場(chǎng)價(jià)值與二者的最終評估價(jià)值不一致，甚至出現較大的差異。
綜上所述，復議機關(guān)作出的撤銷(xiāo)裁決是正確的。
