目前貸款以房地產(chǎn)作抵押物進行反擔保的行為十分普遍，但由于貸款期短則一年，長則5年，因此在初次房地產(chǎn)抵押時，搞清楚其抵押價值的含義，能夠正確使用房地產(chǎn)抵押價值，對估價機構(gòu)和銀行都十分重要。那么，估價機構(gòu)和銀行對抵押價值有什么不同需求和認識呢？
一、房地產(chǎn)估價機構(gòu)抵押評估報告中抵押價值的含義：
住房和城鄉(xiāng)建設部聯(lián)合國家技術(shù)監(jiān)督總局于2014年2月1日頒布實施了《房地產(chǎn)估價基本術(shù)語標準》，其中對抵押價值的含義有明文解釋，原文為：“抵押價值是假定估價對象在價值時點未設立法定優(yōu)先受償權(quán)下的價值減去注冊房地產(chǎn)估價師知悉的法定優(yōu)先受償款后的價值。嚴格從市場價值的內(nèi)涵來衡量，未設立法定優(yōu)先受償權(quán)下的價值不是市場價值………因此，抵押價值既不是經(jīng)過貸款成數(shù)打折或扣除拍賣、變賣的費用和稅金后的凈值或靜價格，也不是不扣除法定優(yōu)先受償款的完全價值”。條文中的“價值”、“市場價值”、“凈值”、“完全價值”和“抵押價值”的關(guān)系用公式可以這么表達：
1、價值=完全價值
2、市場價值=價值－法定優(yōu)先受償款
3、抵押價值=市場價值
4、凈值=抵押價值－實現(xiàn)抵押權(quán)所需稅費
同時須注意的是，條文中還強調(diào)了“抵押價值”基于“價值時點”體現(xiàn)。也就是說，目前普遍使用的房地產(chǎn)抵押報告中的抵押價值是在價值時點下減去法定優(yōu)先受償款后的市場價值。
假設某個評估報告描述：“價值時點是：2014年9月5日，確定估價對象的房地產(chǎn)抵押價值為人民幣83.80萬元。（估價結(jié)果與假設和限制條件一致，未扣除出讓金、稅金及相關(guān)費用）”。其含義為：在2014年9月5日這個時間點上（注意是“點”）估價對象扣除法定優(yōu)先受償款后的市場價值是83.80萬元，而且沒有扣除將來為了實現(xiàn)抵押權(quán)所必須付出的稅費額。
那么，銀行等金融機構(gòu)實際需要的是什么樣的抵押價值呢？
二、銀行等金融機構(gòu)需要的抵押價值的四個特點：
1、房地產(chǎn)抵押價值是預期價值：
預期價值應在貸款存續(xù)期內(nèi)考慮了抵押房地產(chǎn)所承擔的各種風險（如市場價格波動、抵押物本身減值、功能和經(jīng)濟折舊、各項影響價格因素的波動和房屋的使用情況質(zhì)量等等）之后，量化上述風險對價格的影響程度后得到的價值，且需要將來處置房地產(chǎn)時和原評估價值基本保持一致，即：它是一種用現(xiàn)值價格來表述未來可能實現(xiàn)價格的價值，一般情況下，這個未來指當前價值時點起一年。用公式表達為：
1）抵押價值=價值－貸款存續(xù)期內(nèi)的風險價值－法定優(yōu)先受償款
2）抵押凈值=抵押價值－實現(xiàn)抵押權(quán)所需稅費
2、房地產(chǎn)抵押價值應具有安全性：
銀行等金融機構(gòu)在貸款時，抵押房地產(chǎn)并不是第一還款來源，只起到反擔保的作用，是保證其貸款能安全的全額回收的另一道防線。如果貸款人貸款到期時能購保證還本付息，這時抵押房地產(chǎn)只是貸款人向銀行提供的一種質(zhì)保；如果貸款人到期無力還貸款本息，這時就需要強行處置抵押的房地產(chǎn)，保證受償貸款的本息。這時，原評估抵押價值能否得以實現(xiàn)，就體現(xiàn)了房地產(chǎn)抵押價值是否具有安全性。
目前安全性是這樣實現(xiàn)的：由估價機構(gòu)評估出價值時點下的市場價值，扣除估價師知悉的法定優(yōu)先受償款，然后銀行考慮了貸款人信用、收入或經(jīng)營情況后，扣除30%-50%的金額而形成的。
因此，筆者認為這種抵押價值是部分具有安全性的價值，而完全具有安全性的價值應該考慮量化后的貸款存續(xù)期內(nèi)風險價值。
3、房地產(chǎn)抵押價格的確實性：
房地產(chǎn)作為反擔保抵押物有其特殊要求，其抵押價值要符合客觀實際的原則，要求真實、正確、可用。
這種確實性來源于對類似物業(yè)的調(diào)查、各種情況的綜合考查和經(jīng)驗判斷。
比如對一個商業(yè)性大廈進行抵押評估，因為是明顯有收益的物業(yè)，則在條件具備的情況下，應首選收益法進行估價。同時不能簡單地以該大廈本身的收益或以同類地區(qū)相同物業(yè)的當時的收益情況還原出其抵押價值，而是要綜合考慮或預測在抵押期內(nèi)這些收益的變化情況，在此期間內(nèi)都有哪些影響其收益的因素發(fā)生，才可能評估出確實的抵押價值。
4、房地產(chǎn)抵押價值變現(xiàn)的難易有多樣性：
《中華人民共和國城市房地產(chǎn)管理法》和一些相關(guān)的法律、法規(guī)都有規(guī)定，允許抵押的房地產(chǎn)有土地使用權(quán)、在建工程和現(xiàn)房。
以住宅房的開發(fā)程度為例，抵押價值變現(xiàn)的容易程度由高到低排序：存量房、期房、在建工程、熟地、生地；
以住宅房的市場替代性為例，抵押價值變現(xiàn)的容易程度由高到低排序：普通住宅、非普通住宅、獨立別墅；
以住宅房的產(chǎn)別為例，抵押價值變現(xiàn)的容易程度由高到低排序：住宅私產(chǎn)、住宅股份產(chǎn)、住宅公產(chǎn)；
以抵押房地產(chǎn)的用途為例，抵押價值變現(xiàn)的容易程度由高到低排序：住宅、辦公、臨街商鋪、商場商鋪、商場。
三、估價機構(gòu)和銀行對抵押價值的需求如何保持一致？
估價機構(gòu)評估的抵押價值由于必須按照《房地產(chǎn)估價技術(shù)規(guī)范》的要求進行，因此，在“謹慎原則”條件下，普遍以當前“價值時點”這個時間點求取估價對象價值，參考的是當前市場價格，只是扣除法定優(yōu)先受償款后剩余的價值作為抵押價值報給銀行使用，并未考慮抵押存續(xù)期內(nèi)的風險價值。
銀行在使用估價機構(gòu)的抵押價值時，也明白其中并不包含存續(xù)期內(nèi)的風險價值，但自身又無法量化判斷該價值的具體數(shù)值，因此，普遍采用“打折”等手段確定貸款成數(shù)，防范貸款風險。一般情況下，感覺風險大就“打折”多一些，貸款成數(shù)小一些；感覺風險小就“打折”少一些，貸款成數(shù)大一些。
那么，如何考慮抵押存續(xù)期內(nèi)的風險價值呢？其實，該風險價值就是抵押物的變現(xiàn)能力，考慮抵押存續(xù)期內(nèi)的風險價值就是進行抵押物變現(xiàn)能力分析，一般情況下，應由估價機構(gòu)完成。目前在一些較大型估價機構(gòu)的報告中也有變現(xiàn)能力分析，但往往表示為“能力強”、“能力弱”或者直接給一個百分比，與貸款成數(shù)類似且并無具體量化數(shù)值。
因此，估價機構(gòu)在進行考慮了變現(xiàn)能力分析的抵押價值評估時，應按以下順序進行：先評估出抵押房地產(chǎn)的價值，然后進行變現(xiàn)能力分析，一定要量化一個數(shù)值，并從評估價值中減去這個數(shù)值，再減去法定優(yōu)先受償款。其中變現(xiàn)能力分析可以從以下幾個方面考慮：1、房地產(chǎn)通用性、獨立實用性、可分割轉(zhuǎn)讓性、變現(xiàn)時間長短；2、預期可導致抵押房地產(chǎn)價值下跌的因素；3、變現(xiàn)稅費多少、變現(xiàn)難易程度大小。還有其它一些因素，就不一一列舉了。
總之，在經(jīng)過以上考慮了變現(xiàn)能力分析之后的抵押價值的評估后，可以大大增加銀行等金融機構(gòu)的貸款安全性。但目前存在的困難是，這種條件下的抵押價值往往過低，因為出于謹慎的考慮，該減值都減掉了，容易造成抵押人不理解和反感，估價機構(gòu)積極性不高。而如果由銀行等抵押權(quán)人主動推動實施，才可能使估價機構(gòu)和銀行對抵押價值的需求和認識保持高度一致。
