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行業(yè)資訊

工業(yè)房地產(chǎn)評估方法探析

2021-07-19下載文件：暫時沒有下載文件

?工業(yè)房地產(chǎn)在估價實務中經(jīng)常涉及，其建筑形態(tài)、經(jīng)營方式和管理要求多種多樣，且所處地域的社會經(jīng)濟發(fā)展狀況及工業(yè)房地產(chǎn)市場發(fā)育水平也不一而足。因此，評估時不能一概而論，應針對具體情況選擇合適的評估方法和技術路線。筆者就曾經(jīng)涉獵過的工業(yè)房地產(chǎn)評估項目做一些歸納和探討。

1.工業(yè)房地產(chǎn)通用性分類

工業(yè)房地產(chǎn)按其通用性分為通用廠房和專用車間兩類。

●通用廠房多見于輕工業(yè)，多層、小高層建筑較為常見，較輕型的機電設備均能承載。該類廠房集約化程度高，轉(zhuǎn)型快，便于改造、分割、出租和轉(zhuǎn)售，深圳廠房大多屬于此類。

●專用車間多見于重工業(yè)，常見的為單層、大跨多跨、層高較高的建筑，承載重型專業(yè)化機電設備。該類廠房多組成獨立廠區(qū)，平面布置依工藝流程劃分，專業(yè)性強，轉(zhuǎn)型困難，土地利用程度低（常說的地多房少）。現(xiàn)在比較常見的單層輕鋼結構車間也屬此類。

2.工業(yè)房地產(chǎn)經(jīng)營方式分類

工業(yè)房地產(chǎn)經(jīng)營方式分為自用和出租兩類。

●自用型工業(yè)房地產(chǎn)從項目立項始，就以生產(chǎn)某種產(chǎn)品為目的。企業(yè)獲取建設用地后，依產(chǎn)品工藝要求進行廠房設計、建設，建成后自行使用。專用車間多屬于此類。該類廠區(qū)的典型特點，就是自用自產(chǎn)，不能分割。

●出租型工業(yè)房地產(chǎn)以經(jīng)營租賃為主，建設單位自身并不生產(chǎn)具體產(chǎn)品，進行項目建設的目的在于尋租獲利，因而建設的廠房通用性強，集約化程度高。

3.工業(yè)房地產(chǎn)管理要求分類

政府對工業(yè)房地產(chǎn)的管理，一般通過土地出讓合同約定或產(chǎn)權登記方式表現(xiàn)出來。從評估角度，可將管理要求分為兩類：

●一類是商品化管理，就是在土地出讓合同或產(chǎn)權登記附注中明示，項目可分割銷售。在產(chǎn)權登記形式上，就是分割成單元辦產(chǎn)權證，土地可能登記分攤用地面積，也可能登記共用土地面積。建設單位以產(chǎn)權登記單元為單位出租或出售。

●另一類是項目化管理，就是在土地出讓合同或產(chǎn)權登記附注中明示，項目需整體自持，或整體轉(zhuǎn)讓，不得分割出售。其產(chǎn)權登記的顯著特征，就是對整宗土地進行登記，房屋登記產(chǎn)權時，只登記共用土地面積。

需強調(diào)的是，一些項目政府并未在產(chǎn)權登記中明示是否可分割出售，土地出讓合同一般條款中約定地價款交清后，建設單位可以全部或部分出租、出售，但對于獨立的自用型專業(yè)化廠區(qū)而言，分割出售或出租的假設前提是不合理的，也不符合實際情況，應當默認為項目化管理。

誠然，上述分類并不是絕對的，有時是互相融合的。當出現(xiàn)某種特定情況時（如評估清算價格），它們會相互轉(zhuǎn)化。但除非特別說明，評估都是基于持續(xù)經(jīng)營、正常使用假設前提的。

4.工業(yè)房地產(chǎn)評估的技術思路與方法

工業(yè)房地產(chǎn)評估的技術思路與方法，應當與其通用性、經(jīng)營方式與管理要求相適應。對于通用性強、出租型、商品化管理的工業(yè)房地產(chǎn)，其評估技術思路與方法與普通商品住宅相似，不再贅述。本文著重探討專業(yè)性強、自用型、獨立廠區(qū)式項目化管理的工業(yè)房地產(chǎn)評估技術思路與方法。

該類房地產(chǎn)市場交易少，且可比性差，一般不具備比較法選用條件。

該類房地產(chǎn)具有經(jīng)營收益，具備收益法選用條件。但收益應為整體的生產(chǎn)經(jīng)營收益，而非“拆零式”單座建筑物租金收益構成的總和。因此，收益法理論上可行，但測算整體的生產(chǎn)經(jīng)營收益，在資料搜集上是有相當難度的。因為房地產(chǎn)估價強調(diào)的是客觀收益，而不是企業(yè)個別收益。而且，工業(yè)房地產(chǎn)整體性估價，不能與企業(yè)價值評估相混淆。因此，收益法評估整體工業(yè)房地產(chǎn)，在實務操作上是存在很大困難的。

對該類房地產(chǎn)的評估，一般是現(xiàn)房評估，不具備假設開發(fā)法選用的條件。對于該類房地產(chǎn)的待建空地估價，是否適用假設開發(fā)法呢？這取決于對開發(fā)完成后的不動產(chǎn)價值評估。如前所述，該類開發(fā)完成后的不動產(chǎn)價值無論是比較法還是收益法評估，在實務操作上都是比較困難的。因此，假設開發(fā)法評估該類房地產(chǎn)所占用的待建空地價值，同樣是困難的。在可以選用比較法、公示地價系數(shù)修正法或成本逼近法評估地價的情況下，一般也不會選用假設開發(fā)法。

該類房地產(chǎn)土地取得成本及房屋建造成本資料比較容易搜集，特別適用成本法。而且，該類工業(yè)項目都是企業(yè)向政府購買土地使用權后，自行建造、自行使用，成本法能很好地反映這一客觀過程，是該類房地產(chǎn)最為可靠、最為穩(wěn)妥的評估方法。尤其是房地分估路徑，整宗土地價值單獨評了；至于建筑物，不管建多建少，是否建成，建了多少就評多少，哪些列入評估范圍就評哪些，完全不用擔心房與地的適配性問題；采用這種評估路徑，還可以很好地評價評估結論的客觀性和合理性，工業(yè)用地價格比較透明，房屋建造成本也比較透明，簡直就是專為該類房地產(chǎn)量身定制的一種評估路徑。

工業(yè)房地產(chǎn)價格評估方法與技術路徑還應和當?shù)亟?jīng)濟發(fā)展水平與房地產(chǎn)市場發(fā)育程度相聯(lián)系，需順其自然、順理成章。在對專業(yè)性強、辨識度高的獨立式自用型整體性工業(yè)項目評估時，應當牢牢把握其整體性特征。應當說，就算當?shù)厣鐣?jīng)濟發(fā)展水平及工業(yè)房地產(chǎn)市場發(fā)育程度再低，也會有一部分廠房出租或出售的零星案例，但需慎重考慮這些案例與整體項目是否存在可比性；無論出售或出租案例，都會涉及到房與地的適配性問題，評估報告去分割、界定房屋所占用的土地數(shù)量，不權使問題復雜化，而且這樣操作的準確性、有效性也存疑；依據(jù)這些案例，將整體性房地產(chǎn)“化整為零”、進行“拆零式”評估，是不妥當?shù)摹?/span>

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