浙江眾誠云創(chuàng )資產(chǎn)價(jià)格評估有限公司??
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企業(yè)經(jīng)營(yíng)損失是指公司過(guò)去的或者正在發(fā)生的有關(guān)交易或者事項導致某項資產(chǎn)的資產(chǎn)價(jià)值發(fā)生了全部或者部分的實(shí)質(zhì)性滅失,或導致公司經(jīng)濟利益的無(wú)對價(jià)流出。其中,資產(chǎn)價(jià)值包括使用價(jià)值、轉讓價(jià)值、可變現價(jià)值等。發(fā)生經(jīng)營(yíng)損失,應當在調查核實(shí)的基礎上,依據確鑿、合法、有效的證據,通過(guò)經(jīng)營(yíng)損失評估認定經(jīng)營(yíng)損失金額及形成原因。
企業(yè)經(jīng)營(yíng)損失評估屬于無(wú)形資產(chǎn)評估的一類(lèi)。假設一個(gè)公司正常經(jīng)營(yíng)時(shí),它的獲利能力是持續性的而且是可預測的。但是,一旦這種經(jīng)營(yíng)能力受到外來(lái)因素的影響而無(wú)法正常獲利甚至虧損時(shí),就會(huì )產(chǎn)生經(jīng)營(yíng)損失。
造成企業(yè)經(jīng)營(yíng)損失的因素有多方面,經(jīng)營(yíng)損失評估中常見(jiàn)的如企業(yè)搬遷損失評估。企業(yè)經(jīng)營(yíng)損失評估中的搬遷損失評估分三個(gè)方面:
不動(dòng)產(chǎn)損失評估(指不能隨遷的財產(chǎn)的拆遷補償價(jià)值評估);
停產(chǎn)損失評估(指因搬遷而停產(chǎn)給企業(yè)造成的損失價(jià)值評估);
搬遷費評估(指隨遷財產(chǎn)搬遷的全部合理費用)。
(一)不動(dòng)產(chǎn)損失評估
搬遷企業(yè)的不動(dòng)產(chǎn)包括:房屋建筑物、構筑物(設備基礎,道路、圍墻、擋土墻等)、管網(wǎng)(給排水、暖,電、燃氣、通訊、管理信息系統,安全監控、消防等)、綠化景觀(guān)等不能隨遷的財產(chǎn)。不動(dòng)產(chǎn)損失評估的價(jià)值類(lèi)型是“拆遷補償價(jià)值”。拆遷補償價(jià)值是根據政府主管部門(mén)房屋拆遷的有關(guān)規定和拆遷補償標準確定的評估對象在評估基準日可能獲得的補償價(jià)值。例如當地政府明確規定了樹(shù)木的補償標準,只要根據樹(shù)種樹(shù)齡就可確定補償價(jià)值。對房屋拆遷補償的評估。當地政府規定了住宅搬遷評估的平均指導價(jià),非住宅房屋拆遷評估指導價(jià)則要求比照住宅拆遷評估指導價(jià)適當浮動(dòng),但未對有關(guān)因素調整系數做出具體規定,本次評估對象為工業(yè)廠(chǎng)房,與住宅很難比對,加之可供比對的工業(yè)建筑市場(chǎng)交易案例難尋,故在與拆遷方協(xié)商后,決定本次評估采用成本法確定不動(dòng)產(chǎn)拆遷補償價(jià)值。
(二)停產(chǎn)損失評估
《城市房屋拆遷管理條例》規定,因拆遷非住宅房屋造成停產(chǎn),停業(yè)的,拆遷人應當給予適當補償。一般以被拆遷房屋補償價(jià)值的一定比例計算,也有的地方法規規定按被拆遷企業(yè)上年月平均凈利潤的若干倍給予補償。
搬遷會(huì )造成停產(chǎn),停產(chǎn)意味著(zhù)獲利能力的暫時(shí)損失。需要注意的是,機械工廠(chǎng)的搬遷,其短時(shí)停產(chǎn)并不意味著(zhù)停止全部經(jīng)營(yíng)活動(dòng)。以本案為例,產(chǎn)成品仍必須按合同兌現,原材料仍按計劃采購,一些生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)活動(dòng)仍在進(jìn)行。在此次工廠(chǎng)搬遷損失的評估中,停產(chǎn)損失的評估用搬遷期間企業(yè)凈利潤的損失計算。搬遷期間月度平均凈利潤用企業(yè)前三年年均銷(xiāo)售收入凈利潤率和當年預計實(shí)現的月平均銷(xiāo)售收入計算。當年預計實(shí)現的月平均銷(xiāo)售收入為:上年實(shí)際銷(xiāo)售收入×(1+前三年銷(xiāo)售收入平均增長(cháng)率)/12。委托方設定此次的搬遷時(shí)限為兩個(gè)月。
(三)搬遷費評估
工廠(chǎng)搬遷費評估是對隨遷財產(chǎn),包括機器設備,工裝模具,工位器具。存貨,在用低值易耗品、文件檔案等從拆卸運到新址安裝試車(chē)投產(chǎn)全過(guò)程合理費用的估測。此次評估中搬遷費不計資金成本。
搬遷費的估價(jià)不是嚴格意義上的資產(chǎn)價(jià)值評估。注冊資產(chǎn)評估師要針對不同的搬遷財產(chǎn),經(jīng)過(guò)深入調查研究,科學(xué)縝密,經(jīng)濟合理地設定一個(gè)搬遷方案,以此作為搬遷費用計價(jià)的基礎。以機器設備為例,搬遷費一般應包括:拆卸費,包裝費,吊裝費,運費,卸車(chē)費,安裝調試費,驗收費,不可預見(jiàn)費,管理費,保險費。
搬遷費評估為計價(jià)所設定的運輸方案,不是搬遷組織措施計劃,更不是裝車(chē)計劃。
工廠(chǎng)搬遷損失評估是注冊資產(chǎn)評估師為搬遷企業(yè)獲得補償而提供的價(jià)值參考的專(zhuān)業(yè)意見(jiàn)。注冊資產(chǎn)評估師應針對搬遷企業(yè)行業(yè)和規模不同,以及評估報告使用要求的差異,關(guān)注到可能影響搬遷損失的所有層面。
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