土地評估就是估價人員依據(jù)土地評估的原則、理論和方法，在充分掌握土地市場交易資料的基礎(chǔ)上，根據(jù)土地的經(jīng)濟和自然屬性，按地產(chǎn)的質(zhì)量、等級及其在現(xiàn)實經(jīng)濟活動中的一般收益狀況，充分考慮社會經(jīng)濟發(fā)展、土地利用方式，土地預(yù)期收益和土地利用政策等因素對土地收益的影響。綜合評定出某塊土地或多塊土地在某一權(quán)利狀態(tài)下某一時點的價格的過程。
土地評估作用:
(一)土地評估有助于土地交易的順利進行
隨著經(jīng)濟的發(fā)展，土地交易日趨頻繁，而土地經(jīng)濟價值卻隨著經(jīng)濟的發(fā)展而日益變化。由于土地市場具有強烈的地域性，因而，在市場上不容易獲得完整的價格資料。而土地交易除專業(yè)經(jīng)營公司之外，一般人很少具有這方面的經(jīng)驗，有必要事先對土地進行估價。只有經(jīng)過專業(yè)人員搜集資料，分析評定，買賣雙方才不致有上當(dāng)受騙的擔(dān)心，交易自然迅捷。
(二)土地評估有助于企業(yè)投資決策
? ? ? ? 土地評估作為一種重要的生產(chǎn)要素，常常是企業(yè)決策的主要目標(biāo)之一。根據(jù)替代原理，在資金一定的情況下，為了達(dá)到某一生產(chǎn)水平，土地投資的多少直接影響其他要素的投資。若地價昂貴，則可減少土地投資而增加資本、勞動的投入;若地價低廉，則可增加土地投資而減少資本、勞動投入。另外，作為資金融通的手段，也必須對土地進行估價。
(三)土地評估有助于土地市場的完善
我國開始土地使用制度改革以來，城鎮(zhèn)土地逐步由無償使用改為有償使用，土地市場也逐步建立。土地資源要實現(xiàn)市場配置，土地市場要進一步完善。我國城鎮(zhèn)國有土地的配置方式已趨多樣化，有土地出讓、作價入股、授權(quán)經(jīng)營、國有土地租賃和行政劃撥等多種形式。行政劃撥范圍正在逐步縮小，市場配置范圍逐步擴大。市場配置的基礎(chǔ)是土地資產(chǎn)的量化，而量化的基本手段是估價。另外，城鎮(zhèn)土地使用稅、土地增值稅等土地稅的征收，土地抵押、發(fā)行土地債券等土地融資手段，也要以土地資產(chǎn)的量化為前提。
(四)土地評估有助于土地市場管理
土地市場管理是土地管理的一項重要內(nèi)容，而土地市場管理的核心又是土地價格管理。由于土地價格隨市場因素波動較大，同時，波動幅度又比經(jīng)濟增長波動更大，因此，土地投機極易發(fā)生。為防止地價波動過大及土地投機行為，必須了解該地區(qū)的土地真實價值，把專業(yè)人員估定的有代表性的地塊價格作為控制地價水平的依據(jù)。
土地評估流程:
1、接受土地評估任務(wù)，簽訂估價合同。
2、確定估價基本事項
主要包括確認(rèn)評估對象，確定委估者估價的目的，確定估價條件，考慮使用年期。
3、擬訂估價作業(yè)計劃
估價作業(yè)計劃應(yīng)當(dāng)有經(jīng)驗豐富的估價師多人共同擬定，擬定估價計劃必須先行調(diào)查，在已經(jīng)確定估價項目的基礎(chǔ)上，就執(zhí)行各項目的性質(zhì)、工作量、人員安排、時間、各項目銜接做出統(tǒng)一安排。
4、收集資料實地踏勘
產(chǎn)權(quán)登記資料、地籍圖、建筑平面位置圖、地價、地租資料、市政管網(wǎng)圖件及資料、城鎮(zhèn)規(guī)劃圖、現(xiàn)場踏勘包括查證地產(chǎn)位置狀況、地上建筑物現(xiàn)狀、裝修及使用情況、勘查地產(chǎn)周圍環(huán)境景觀、地價調(diào)查等內(nèi)容。
5、分析整理相關(guān)資料
主要對經(jīng)濟趨勢資料、國際國內(nèi)經(jīng)濟趨勢、地方上經(jīng)濟趨勢、法規(guī)的影響、物價水平，利率的影響。
6、選定方法試算價格
根據(jù)估價目的、估價對象特點，所收集到的資料狀況，選擇市場比較法、收益還原法、剩余法、成本逼近法、路線價估價法、基準(zhǔn)地價系數(shù)修正法等幾種方法中的一種或幾種方法來進行估價，一般不少于兩種方法。
7、確定宗地估價結(jié)果
估價師根據(jù)估價資料、對象、目的、方法、估價原則以及各試算價格的客觀分析，結(jié)合估價者的知識經(jīng)驗和智慧加以判斷，對各試算價格進行調(diào)整，進而確定最后估價結(jié)果。
8、撰寫估價報告書
土地評估機構(gòu)在估價完成后，分別提交土地評估結(jié)果報告和土地評估技術(shù)報告，前者提交委托估價者，后者由土地評估機構(gòu)存檔和提交土地管理部門確認(rèn)或備案。
9、交付土地評估報告，收取估價費用。
土地評估估價方法:
基本估價
又分為收益還原法、市場比較法、剩余法、成本逼近法。
應(yīng)用估價法
又稱大量估價法，是在應(yīng)用基本估價方法基礎(chǔ)上的大范圍分析評估，該類方法的關(guān)鍵在于建立評估標(biāo)準(zhǔn)，多適用于政府管理需要而進行的政策性大量估價。此類方法包括路線價估價法、標(biāo)準(zhǔn)宗地估價法、基準(zhǔn)地價系數(shù)修正法等。[1]
方法選取
根據(jù)《城鎮(zhèn)土地評估規(guī)程》的要求，對一宗土地進行估價時，通常要依據(jù)評估目的和宗地的用途同時采用上述方法中的兩種，并對兩種方法評估的結(jié)果進行分析后取值。
