? 一、房屋評估計價(jià)辦法是依照被評估房屋的常用結構、標準、用料情況計算重置完全價(jià)值，然后按各類(lèi)房屋的結構、裝修、設備等組成情況的新舊程度折扣，而確定現值。城鎮各種所有制房屋進(jìn)行交易、互換、抵押、拍賣(mài)、典當、轉讓、析產(chǎn)、兼并、價(jià)撥、劃撥、拆遷或以房抵債、入股、投資等，涉及房屋價(jià)格的活動(dòng)，均依照本辦法評估作價(jià)。
二、房屋評估計價(jià)原則：是以房屋重置完全價(jià)值確定各類(lèi)房屋的價(jià)值為房屋評估計價(jià)的基本原則。
房屋重置完全價(jià)值是指房屋評估時(shí)前一年重新建造該類(lèi)房屋應花費的全部投資。
重置完全價(jià)值的確定，包括建筑安裝工程造價(jià)、室外工程費、土地征用費、拆遷補償費及房屋座落地段、朝向、樓層等調節因素的增減價(jià)值。
1、建筑安裝工程造價(jià)(簡(jiǎn)稱(chēng)工程造價(jià))，一律按房屋評估時(shí)前一年執行的《XX省建筑工程預算定額》及各市發(fā)布的單位估價(jià)表、《XX省統一安裝工程預算定額單位價(jià)目表》、XX省建筑安裝工程費用定額以及有關(guān)規定，編制預算成本。在編制預算成本時(shí)，施工安裝企業(yè)取費標準的確定，省轄市按地市級企業(yè)取費，縣或縣級市按縣市級企業(yè)取費;材料價(jià)格的調整系數，一律按當年當地政府規定的材料價(jià)格調整系數及規定按實(shí)際調整的材料差價(jià)，合理確定。工程造價(jià)為確定重置完全價(jià)置的基礎。
2、室外工程費，系指建筑物以外與建筑物直接配套的上下水設備、電照、甬路和化糞井等工程費用。
3、土地征用費，系指按《土地管理法》核定的征用土地補償和安置補助費。
4、拆遷補償費，系指拆除房屋收購費、臨時(shí)過(guò)渡費、搬家費、停業(yè)損失費等。
5、房屋座落地段因素，具體表現為以級差地租為基礎的地段差價(jià)。各市、縣房地產(chǎn)管理機關(guān)可根據各地土地級差情況，劃分若干地段，確定相應的地段差價(jià)。朝向差價(jià)，各地房地產(chǎn)管理機關(guān)可根據當地情況，依據房屋的不同朝向，確定不同的差價(jià)率。單元內各朝向增減差價(jià)率的代數和應趨近于零。樓層差價(jià)，各地房地產(chǎn)管理機關(guān)可根據多層或高層住宅的具體情況，確定標準價(jià)格樓層和其余各樓層的差價(jià)率。各樓層增減差價(jià)率的代數和應趨近于零。
6、根據房屋的特殊結構，對于房屋的重置完全價(jià)值還可作出增加或減少的規定。對于房屋特殊屋面做法和墻體厚度，應以當地的標準和通用的做法及厚度為基礎計算調整分值。室內凈高，一般居住用房以室內凈高2、8米為基礎，在其他條件不變的情況下，每增高或降低10厘米，房屋建筑造價(jià)即增加或減少2%左右，可按此計算其調劑分值。對于禮堂、劇院以及房屋的地下室、暗樓、借墻、共墻等，均可結合房屋建筑的實(shí)際情況和技術(shù)、業(yè)務(wù)上的具體規定，作出增減價(jià)值的規定。
三、房屋分類(lèi)：按部頒《城市房產(chǎn)會(huì )計制度》的規定，房屋常用結構分為四類(lèi)七等
1、鋼筋混凝土結構：全部或承重部分為鋼筋混凝土結構，包括框架大板與框架輕板結構等房屋。這類(lèi)房屋一般內外裝飾良好，設備比較齊全。
2、磚混結構一等：部分鋼筋混凝土，主要是磚墻承重的結構。外墻部分砌磚、水刷石、水泥抹面、涂料粉刷或清水墻等，并有陽(yáng)臺，內外設備齊全的單元式住宅或非住宅房屋。
3、磚混結構二等：部分鋼筋混凝土，主要是磚墻承重的結構。外墻是清水墻，沒(méi)有陽(yáng)臺，內部設備不全的非單元式住宅或其它房屋。
4、磚木結構一等：材料上等、標準較高的磚木(石料)結構，這類(lèi)房屋一般是外部有裝修處理，內部設備完善的庭院式或花園洋房等高級房屋。
四、房屋耐用年限及殘值率：
5、磚木結構二等：結構正規，材料較好，一般外部沒(méi)有裝修處理，室內有專(zhuān)用上、下水等設備的普通磚木結構房屋。
五、房屋新舊程度的評估標準：房屋新舊程度評估標準(見(jiàn)附表一)，是根據部頒《房屋完損等級評定標準(試行)》，參考典型代表城市的有關(guān)資料確定，原則上將房屋按常用結構分為鋼筋混凝土結構、混合結構、磚木結構、簡(jiǎn)易結構四種類(lèi)型。這四種類(lèi)型房屋的新舊程度，都是以各類(lèi)房屋的結構、裝修、設備三個(gè)組成部分十二個(gè)工種項目的狀況評估的。評估的房屋新舊程度，應與相應的質(zhì)量等級相吻合。
6、磚木結構三等：結構簡(jiǎn)單、材料較差，室內沒(méi)有專(zhuān)用上、下水等設備，較低級的磚木結構房屋。
7、簡(jiǎn)易結構：如簡(jiǎn)易樓、平房、木板房、磚坯、土草房、竹木捆綁房等。
在評估時(shí)，如建筑情況復雜，各地可根據具體情況，在每等內可再分級。有些房屋介于兩個(gè)等級之間，應以主要結構為主定級。
六、房屋建筑面積的計算：房屋評估計價(jià)一律按房屋的建筑面積(平方米)計算其價(jià)值。戶(hù)建筑面積計算公式：本棟房屋總建筑面積戶(hù)建筑面積=戶(hù)使用面積×----------本棟房屋總使用面積房屋建筑面積按國家經(jīng)委《建筑面積計算規則》的規定計算。房屋使用面積按建設部《住宅建筑設計規范》的規定計算(其規定附后)。
七、房屋評估計價(jià)方法：以房屋的建筑面積(平方米)、按測定的重置單價(jià)計算房屋重置完全價(jià)值(原值)，根據評估的房屋新舊程度，計算房屋現值(凈值)。其計算公式如下：
1、房屋重置完全價(jià)值(原值)=房屋建筑總面積×房屋重置單價(jià)±房屋的增減價(jià)值
2、房屋現值(凈值)=房屋重置完全價(jià)值(原值)×評估的房屋新舊程度(%)
3、房屋應提折舊=房屋重置完全價(jià)值(原值)-房屋現值(凈值)。
4、年折舊額=房屋重置完全價(jià)值(原值)×(1-殘值率)÷耐用年限
5、年折舊率=年折舊額÷房屋重置完全價(jià)值(原值)×100%
6、尚可使用年限=房屋的耐用所限×評估的房屋新舊程度(%)
八、房屋評估計價(jià)工作程序：
1、凡進(jìn)行房屋評估作價(jià)的單位和個(gè)人，必須持有關(guān)證件向當地房地產(chǎn)交易管理處(所)申報，由當地房地產(chǎn)交易管理處(所)安排專(zhuān)業(yè)評估人員進(jìn)行評估作價(jià)。
2、評估人員要對房屋圖卡資料復查核對，進(jìn)行現場(chǎng)勘察、測繪、評議，準確丈量房屋的建筑面積、使用面積，調查房屋的建筑年代、朝向、層次和用途，按照房屋評估標準勘察記錄房屋的結構、裝修、設備的完損等級、新舊程度和房屋的增減價(jià)值。
3、整理勘察記錄，計算房屋的重置完全價(jià)值(原值)、現值(凈值)，尚可使用年限、殘值等。
4、整理填寫(xiě)房屋完損等級勘估表和房屋價(jià)值評估表(見(jiàn)附表二、三)，作為提供確定房屋價(jià)格的依據。
九、各市、縣房地產(chǎn)主管部門(mén)可依據本辦法結合當地實(shí)際，制定具體實(shí)施細則。
房屋評估,房屋評估公司就找杭州眾誠價(jià)格評估有限公司我們更專(zhuān)也，歡迎你的來(lái)電咨詢(xún)！
