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　　為了保障土地評估的價(jià)格合理性與流程能夠順利的進(jìn)行下去確保土地評估的結果準確性，在土地評估的過(guò)程中有一些需要遵守的流程與原則，如果說(shuō)之前你還不知道的話(huà)可以來(lái)看看。

　　1.接受土地評估任務(wù),簽訂估價(jià)合同。

　　2.確定估價(jià)基本事項：

　　主要包括確認評估對象,確定委估者估價(jià)的目的,確定估價(jià)條件,考慮使用年期。

　　3.擬訂估價(jià)作業(yè)計劃

　　估價(jià)作業(yè)計劃應當有經(jīng)驗豐富的估價(jià)師多人共同擬定,擬定估價(jià)計劃必須先行調查,在已經(jīng)確定估價(jià)項目的基礎上,就執行各項目的性質(zhì)、工作量、人員安排、時(shí)間、各項目銜接做出統一安排。

　　4.收集資料實(shí)地踏勘。

　　產(chǎn)權登記資料、地籍圖、建筑平面位置圖、地價(jià)、地租資料、市政管網(wǎng)圖件及資料、城鎮規劃圖、現場(chǎng)踏勘包括查證地產(chǎn)位置狀況、地上建筑物現狀、裝修及使用情況、勘查地產(chǎn)周?chē)h(huán)境景觀(guān)、地價(jià)調查等內容。

　　5.分析整理相關(guān)資料。

　　主要對經(jīng)濟趨勢資料、國際國內經(jīng)濟趨勢、地方上經(jīng)濟趨勢、法規的影響、物價(jià)水平,利率的影響。

　　6.選定方法試算價(jià)格。

　　根據估價(jià)目的、估價(jià)對象特點(diǎn),所收集到的資料狀況,選擇市場(chǎng)比較法、收益還原法、剩余法、成本逼近法、路線(xiàn)價(jià)估價(jià)法、基準地價(jià)系數修正法等幾種方法中的一種或幾種方法來(lái)進(jìn)行估價(jià),一般不少于兩種方法。

　　7.確定宗地估價(jià)結果。

　　估價(jià)師根據估價(jià)資料、對象、目的、方法、估價(jià)原則以及各試算價(jià)格的客觀(guān)分析,結合估價(jià)者的知識經(jīng)驗和智慧加以判斷,對各試算價(jià)格進(jìn)行調整,進(jìn)而確定最后估價(jià)結果。

　　8.撰寫(xiě)估價(jià)報告書(shū)。

　　土地評估機構在估價(jià)完成后,分別提交土地評估結果報告和土地評估技術(shù)報告,前者提交委托估價(jià)者,后者由土地評估機構存檔和提交土地管理部門(mén)確認或備案。

　　9.交付土地評估報告,收取估價(jià)費用。

　　整個(gè)工作程序完成一般需要三至四天。

　　土地評估原則：

　　1.合法公正的原則

　　土地評估機構是一種中介服務(wù)結構，具有相應的行業(yè)要求。由于其評估的結果將直接對當事人起到參照的作用，有時(shí)甚至成為確定土地使用權價(jià)格的最終依據。這就要求評估機構在評估工作中應當盡量客觀(guān)公正，其評估的結果能夠真實(shí)地反映土地使用權的價(jià)值。否則，土地使用權評估也就是喪失了其應有的意義，土地評估機構也就喪失了其存在的理由。為了保證評估結果的客觀(guān)公正，土地使用權的價(jià)格評估工作，首先要遵循合法的原則，即必須遵循我國有關(guān)土地管理的法規和資產(chǎn)評估的法規的規定。其次要力求公正，做到符合客觀(guān)實(shí)際，按照科學(xué)的估價(jià)標準、評估方法和程序來(lái)評估。目前土地評估大量存在的問(wèn)題就是評估機構評估過(guò)程不客觀(guān)，過(guò)于考慮當事人的主觀(guān)意愿因素。

　　2.有利于開(kāi)發(fā)利用的原則

　　土地使用權出讓以及其出讓前的評估工作，應當在服從城市規劃的前提下，有利于擴大土地開(kāi)發(fā)、利用的廣度和提高土地開(kāi)發(fā)、利用的強度，亦即土地使用權價(jià)格的評估工作要考慮到有利于土地的開(kāi)發(fā)利用。

　　3.區別對待

　　土地使用權價(jià)格的評估，應按照不同區域以及各塊土地的經(jīng)濟價(jià)值和效用的大小來(lái)確定。例如上海的土地在市區分為六塊，郊區分為三塊。因為土地使用權的價(jià)格是由多種因素決定的。土地是不動(dòng)產(chǎn)，其價(jià)格當然與其所處的地理環(huán)境息息相關(guān)，位于不同地理位置的土地當然具有不同的價(jià)格。

　　4.最大使用效益的原則

　　同一塊土地由于用途的不同而取得經(jīng)濟效益就會(huì )不同，因此應當在服從城市規劃的前提下，選擇取得“最大使用效益”的用途或者項目評估其出讓價(jià)格。最大使用效益有時(shí)動(dòng)態(tài)的、發(fā)展的，最大使用效益也不是一成不變的。這一項原則比較難掌握，要求評估機構有較豐富的經(jīng)驗，同時(shí)對于相關(guān)的信息業(yè)要有很好的了解。